Córdoba se posiciona como la décima provincia de España con más viviendas en venta en relación a su parque residencial, alcanzando un 4,31%, por encima de la media nacional, que se sitúa en el 3,72%. A nivel nacional, Alicante lidera el ranking con un impresionante 9,97%, seguida de Málaga (9,21%) y Granada (7,53%). Sin embargo, Córdoba supera a provincias como Tarragona (4,60%) y Castellón (4,41%), que también están por encima del promedio.
En cuanto al mercado del alquiler, Córdoba ocupa la posición vigésimo segunda del país, con un 0,50% de viviendas disponibles para arrendar, situándose por debajo de la media española del 0,65%. Provincias como Málaga (1,85%) o Islas Baleares (1,18%) lideran este mercado. Salamanca, con un 1,08%, cierra el podio.
El parque de viviendas en Córdoba: antigüedad y necesidad de reformas
La antigüedad media de las viviendas cordobesas es significativa. Con un año de construcción promedio de 1977, el parque residencial de Córdoba se encuentra ligeramente más envejecido que la media española (1981). Esto se refleja también en el certificado de eficiencia energética (CEE), con una calificación mayoritaria de categoría E, que implica un elevado consumo energético.
En comparación con otras provincias, Córdoba tiene viviendas más recientes que ciudades como Barcelona o Bilbao (1963), pero queda lejos de los registros de regiones más modernas como Murcia o Melilla (1998). La rehabilitación podría ser una solución clave, dado que las reformas integrales aumentan el valor de las viviendas. En Córdoba, un piso reformado puede revalorizarse hasta un 35% en el caso de estudios, mientras que las viviendas de cuatro o más habitaciones experimentan una subida menor, de un 20%.
Tendencias en compraventa: presión de la demanda y precios al alza
El mercado de compraventa en Córdoba ha registrado un crecimiento estable pero moderado. En 2024, la presión de la demanda en la provincia alcanzó un pico histórico del 1,07 en septiembre, cerrando el año con un 1,04. A nivel nacional, esta presión se situó en 3,88, con Madrid liderando el ranking (16,47).
En cuanto al precio del suelo, Córdoba ocupa el puesto 35 entre las capitales españolas más caras, con un promedio de 1.545 euros por metro cuadrado, muy por debajo de la media nacional (2.271 euros/m²). Además, las transacciones de viviendas en Córdoba en 2024 alcanzaron las 7.771, de las cuales un 91,7% correspondieron a viviendas de segunda mano.
Para adquirir una vivienda, el recurso a hipotecas es esencial. En 2024, se firmaron 5.138 créditos hipotecarios en la provincia, con un valor medio de 120.077 euros. Este número representa un incremento del 17,23% en comparación con 2019, cuando se firmaron 4.383 hipotecas.
El futuro: más hogares, pero más pequeños
Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), se prevé un aumento del 9,37% en el número de hogares cordobeses para 2039, lo que supone la creación de 28.722 nuevos hogares, unos 1.915 al año. Sin embargo, el tamaño de los hogares disminuirá, con un aumento significativo en los compuestos por una o dos personas (42% y 30%, respectivamente).
Estas cifras colocan a Córdoba entre las provincias con menor crecimiento demográfico en España, junto a territorios como Guipúzcoa (9,19%) o Badajoz (9,37%). En términos generales, el desarrollo residencial se concentrará en las áreas costeras, el centro peninsular y las islas.
Una economía que condiciona el acceso a la vivienda
El mercado inmobiliario cordobés enfrenta un desafío económico importante. La renta neta anual promedio en la provincia es de 29.082 euros, una de las más bajas de España, lo que dificulta el acceso tanto a la compra como al alquiler. Según idealista, la tasa de esfuerzo para alquilar una vivienda en Córdoba es del 25,9%, mientras que para comprar se sitúa en el 15,5%.
Aunque estas cifras se mantienen dentro de los límites recomendados por el Banco de España (30%-35%), la evolución histórica muestra un estancamiento en la tasa de esfuerzo para alquiler, que desde 2019 apenas ha variado del 25,5%. En el caso de la compra, el pico más alto se registró en septiembre de 2023, con un 18,1%.
Paro y contexto sociodemográfico
El panorama laboral también influye. Con una tasa de desempleo del 17,18% al cierre de 2024, Córdoba es la quinta provincia con mayor paro en España, detrás de Melilla (25,8%), Ceuta (21,8%), Cádiz (21%) y Granada (20%). Estas cifras, unidas al alza de los precios de la vivienda, complican aún más el acceso a una vivienda digna en la provincia.
En definitiva, Córdoba enfrenta un escenario inmobiliario con grandes retos por delante, marcado por la necesidad de reformas, un acceso limitado a la vivienda y perspectivas de crecimiento demográfico contenidas.